Что изменилось в семейной ипотеке
Минфин России утвердил изменения программы «Семейная ипотека»: решение от 22.09.2026 № 25-67381-01850-Р, сообщение ведомства — от 24 сентября. Главное изменение — ставка по кредиту и максимальная сумма теперь зависят от числа детей и региона, а не одинаковы для всех семей. Кроме того, вводится предельный срок льготного субсидирования — 15 лет. Программа продлена до 31 декабря 2030 года.
До 1 октября 2026 года ставка составляла 6 % независимо от числа детей и региона, лимит кредита — 6 млн ₽ в большинстве регионов и 12 млн ₽ в столичных, а право на кредит давали ребёнок до шести лет включительно или двое и более несовершеннолетних детей. Новые условия действуют для кредитных договоров, заключённых с 1 октября 2026 года; ранее заключённые кредиты по этому решению не пересчитываются.
Ставки и лимиты по числу детей и региону
Условия разные для двух групп регионов: Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей — и всех остальных регионов России.
| Детей в семье | Москва, Санкт-Петербург и области | Остальные регионы |
|---|---|---|
| Один | 12 %, до 12 млн ₽ | 10 %, до 6 млн ₽ |
| Двое | 10 %, до 15 млн ₽ | 8 %, до 8 млн ₽ |
| Трое | 8 %, до 18 млн ₽ | 6 %, до 10 млн ₽ |
| Четверо | 6 %, до 18 млн ₽ | 4 %, до 10 млн ₽ |
| Пятеро и более | 4 %, до 18 млн ₽ | 2 %, до 10 млн ₽ |
Ставка в таблице — предельная для программы: банк вправе предложить меньше, а итоговую ставку и полную стоимость кредита (ПСК) называет в индивидуальных условиях. Хотя бы один ребёнок должен быть младше 7 лет на дату кредитного договора; сам лимит зависит от числа детей независимо от возраста остальных.
Кто может получить кредит
Право есть у гражданина России — родителя ребёнка, которому на дату кредитного договора ещё нет 7 лет, или ребёнка с категорией «ребёнок-инвалид». Число детей подтверждают свидетельства о рождении. Семьи, где все дети старше 7 лет и нет ребёнка-инвалида, по новым правилам кредит не получают.
Супруг или супруга заёмщика включается в созаёмщики: если этого не сделать, правила программы разрешают банку назначить повышенную ставку. Первоначальный взнос — не меньше 20 % цены жилья, его можно оплатить своими деньгами и материнским капиталом.
Как сохранить ставку 6 %
Решение Минфина оставляет 6 % в нескольких случаях:
- строительство частного дома, его завершение и покупка земли под строительство — 6 % независимо от числа детей и региона;
- первоначальный взнос от 50 % цены договора либо снижение остатка долга до 50 % цены в течение года после выдачи кредита — ставка не выше 6 %;
- семьи с ребёнком-инвалидом — ставка не выше 6 %.
Для семей с тремя детьми в обычных регионах и с четырьмя в столичных 6 % предусмотрены самой таблицей.
Что будет со ставкой через 15 лет
Льготная ставка действует не больше 15 лет с даты договора. Если кредит длиннее, после этого срока ставка не может превышать меньшее из двух значений: ставку по договору плюс 4 п. п. и ключевую ставку Банка России плюс 3 п. п. на первое число месяца, когда срок истёк (для частного дома — плюс 3,5 п. п.).
Пример: при ставке по договору 8 % потолок после 15 лет — 12 %, если ключевая ставка к тому моменту не ниже 9 %; если она ниже, потолок ещё меньше. Платёж на такой случай как верхнюю оценку считает калькулятор семейной ипотеки.
Семейная ипотека на вторичное жильё
Основной путь программы — новостройки и жильё у первых собственников. Готовое жильё допускается только в ограниченных случаях. Для семей с ребёнком младше 7 лет подходит квартира в многоквартирном доме в городе (кроме Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей), где нет строящихся многоквартирных домов или их не больше двух; дом не должен быть аварийным и построен не более чем за 20 лет до года договора. Для семей с ребёнком-инвалидом — готовое жильё в регионе, где нет строящихся многоквартирных домов. Подробнее о покупке готовой квартиры — в разделе ипотеки на вторичное жильё.
Когда банк может повысить льготную ставку
Правила программы допускают повышенную ставку, если заёмщик:
- не застраховал жильё и жизнь после регистрации права собственности (повышение — не более чем на 1 п. п.);
- не включил супруга в созаёмщики;
- не прописался в купленном жилье (с 271-го дня после регистрации права и до пяти лет с даты выдачи кредита);
- уже пользовался другим льготным кредитом, оформленным с 23 декабря 2023 года, — второй кредит возможен без повышения, только если первый погашен полностью и после него родился ребёнок;
- связан с продавцом жилья по Налоговому кодексу или отозвал согласие на обработку персональных данных.
В этих случаях, кроме страхования, ставка не может быть выше ключевой ставки плюс 2 п. п. (для частного дома — плюс 2,5 п. п.). Полный перечень — в кредитном договоре.
Что делать, если вы планируете сделку
Проверьте, подходите ли вы под новые правила: возраст младшего ребёнка на дату договора, число детей, регион жилья. Прикиньте платёж в калькуляторе семейной ипотеки и сравните его с рыночными программами в ипотечном калькуляторе. При выборе банка смотрите на полную стоимость кредита (ПСК), а не только на ставку: в неё входят страхование и другие платежи. Другие государственные программы — IT-ипотека, дальневосточная и арктическая — собраны на странице льготной ипотеки.
Частые вопросы
Изменится ли ставка по ипотеке, оформленной до 1 октября 2026 года? Решение Минфина устанавливает новые условия для договоров, заключённых с 1 октября 2026 года. Ставка по уже выданному кредиту записана в его договоре.
Можно ли оформить семейную ипотеку, если ребёнку уже исполнилось 7 лет? Только если в семье есть другой ребёнок младше 7 лет на дату кредитного договора или ребёнок с категорией «ребёнок-инвалид». Если все дети старше 7 лет и ребёнка-инвалида нет, по новым правилам кредит не дают.
Можно ли внести первоначальный взнос материнским капиталом? Да, взнос — не меньше 20 % цены жилья — можно оплатить своими деньгами и материнским капиталом. При взносе от 50 % цены договора ставка не выше 6 %.
Может ли банк дать ставку ниже, чем в таблице? Да: в таблице предельные ставки программы, банк вправе предложить меньше. Итоговую ставку и полную стоимость кредита (ПСК) он называет в индивидуальных условиях.