Созаёмщик — ещё один заёмщик по тому же кредитному договору: чаще всего супруг или родственник, чей доход банк учитывает при выдаче ипотеки. Подпись в договоре делает его должником по всему кредиту. Ниже — его ответственность по закону, отличие от поручителя, роль супруга, выход из договора и налоговый вычет. Короткое определение — в словаре: созаёмщик.
Кто такой созаёмщик и за что он отвечает
Созаёмщик — заёмщик, обязанный перед банком солидарно с другими. Солидарная обязанность возникает, если она предусмотрена договором или установлена законом (п. 1 ст. 322 ГК РФ).
Что это значит, сказано в статье 323 ГК РФ: кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Не получив всё от одного, банк может требовать недополученное с остальных, а солидарные должники остаются обязанными, пока обязательство не исполнено полностью.
Если один созаёмщик погасил долг целиком, остальные освобождаются от исполнения банку. Тот, кто заплатил, получает право регрессного требования к остальным в равных долях за вычетом своей доли, если иное не вытекает из отношений между должниками (ст. 325 ГК РФ). Условно: созаёмщиков двое, один выплатил 3 000 000 ₽ — по общему правилу он вправе потребовать со второго 1 500 000 ₽.
Чем созаёмщик отличается от поручителя
Поручитель — не сторона кредитного договора: по отдельному договору он обязуется отвечать за исполнение чужого обязательства полностью или в части (п. 1 ст. 361 ГК РФ). Его ответственность наступает при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства должником: тогда поручитель и должник отвечают солидарно, если законом или договором не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя (п. 1 ст. 363 ГК РФ). Отвечает он в том же объёме, что и должник, включая проценты и судебные издержки, если договор не говорит иное (п. 2 ст. 363).
| Признак | Созаёмщик | Поручитель |
|---|---|---|
| Какой договор подписывает | Кредитный договор, наравне с заёмщиком | Отдельный договор поручительства (ст. 361 ГК РФ) |
| Когда обязан платить | С начала действия договора (ст. 323 ГК РФ) | При неисполнении обязательства должником (п. 1 ст. 363 ГК РФ) |
| Объём ответственности | Весь долг | Как у должника, если договор не ограничивает (п. 2 ст. 363 ГК РФ) |
| Право на квартиру | Только если доля оформлена на него | Из поручительства не возникает |
| Учёт в долговой нагрузке | Платёж учитывается, уменьшенный пропорционально доходу других созаёмщиков, если кредитор знает их доходы | Платёж учитывается, когда у поручителя возникла обязанность платить за заёмщика |
Последняя строка — по Указанию Банка России № 6579-У (подп. 2.3.1), о нём ниже.
Обязательно ли супругу быть созаёмщиком
Прямой обязанности в законе нет: это условие банка, и каждый кредитор решает сам. Имущество, нажитое в браке, — совместная собственность супругов, независимо от того, на имя кого из них оно приобретено (п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ). Общим имуществом супруги распоряжаются по обоюдному согласию (п. 1 ст. 35 СК РФ), а ипотека на имущество в общей совместной собственности устанавливается при согласии всех собственников в письменной форме (п. 1 ст. 7 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Поэтому если квартира в залоге станет общей, банку нужно участие второго супруга — как созаёмщика или хотя бы как давшего согласие на залог.
Режим можно изменить брачным договором: супруги вправе установить совместную, долевую или раздельную собственность на всё имущество, его отдельные виды или имущество каждого из них, в том числе будущее (п. 1 ст. 42 СК РФ). Если квартира по нему принадлежит одному супругу, банк может не требовать второго созаёмщика, но решает он сам.
Если супруг не созаёмщик, ипотека остаётся обязательством заёмщика. По обязательствам одного из супругов взыскание обращают на его имущество, а на общее — по общим обязательствам или если суд установит, что всё полученное использовано на нужды семьи (п. 1 и 2 ст. 45 СК РФ).
Созаёмщик без доли в квартире: в чём риск
Созаёмщик может отвечать за весь долг и не владеть даже долей: квартира оформляется на тех, кто указан в договоре купли-продажи. У супругов без брачного договора купленное в браке жильё общее (ст. 34 СК РФ), а для других созаёмщиков последствия такие:
- банк вправе требовать с созаёмщика платежи наравне с заёмщиком;
- после погашения кредита квартира остаётся у собственника, а созаёмщик может только требовать с других должников их часть уплаченного по статье 325 ГК РФ;
- налогового вычета по этой квартире у него не будет;
- просрочка по ипотеке попадёт и в его кредитную историю.
Порядок расчётов между должниками может вытекать из их отношений (ст. 325 ГК РФ), поэтому договорённости разумно закрепить письменно до сделки.
Можно ли выйти из созаёмщиков
В одностороннем порядке — нет. Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ), а стороны ипотечного договора — банк и все заёмщики. Перевод долга на другое лицо допускается с согласия кредитора, без такого согласия он ничтожен (п. 2 ст. 391 ГК РФ).
Значит, вывести созаёмщика можно только с согласия банка. Развод сам по себе ничего не меняет: солидарные должники остаются обязанными до полного исполнения обязательства (п. 2 ст. 323 ГК РФ). Другой путь — новый кредит на одного заёмщика для погашения прежнего, если кредитор его одобрит. Текущие предложения собраны в разделе ипотека.
Налоговый вычет: кому из созаёмщиков он положен
Вычет на покупку жилья и вычет по процентам предоставляются в размере фактически произведённых налогоплательщиком расходов (подп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ). Для вычета по процентам нужны документы о праве на имущественный вычет, кредитный договор и документы, подтверждающие уплату процентов самим налогоплательщиком (п. 4 ст. 220).
Созаёмщик, который не собственник, вычета не получит. В решении по жалобе от 29.04.2019 № СА-3-9/4263@ ФНС указала, что кодекс связывает вычет не только с расходами, но и с приобретением жилья в собственность налогоплательщика, и признала отказ созаёмщику правомерным.
По жилью, купленному после 1 января 2014 года, размер вычета каждого определяется только его фактическими расходами, подтверждёнными платёжными документами, или заявлением супругов о распределении расходов — так разъяснила ФНС в письме от 11.05.2023 № БС-4-11/5880@. Супруги, купившие жильё в браке в совместную собственность, в том числе в кредит, подают такое заявление и по расходам на покупку, и по процентам (подп. 6 п. 3 ст. 220). Лимиты — 2 000 000 ₽ расходов на покупку (подп. 1 п. 3 ст. 220) и 3 000 000 ₽ процентов (п. 4 ст. 220). Как считается сумма возврата, разобрано в статье о налоговом вычете по ипотеке.
Кредитная история и долговая нагрузка созаёмщика
Созаёмщик — полноценный субъект кредитной истории: закон относит к ним заёмщика по договору займа (кредита) (п. 5 ст. 3 закона № 218-ФЗ «О кредитных историях»). По каждому договору в основной части истории указывают сумму обязательства, а если в договоре участвуют несколько заёмщиков, обязанных солидарно, — ещё и их количество (подп. «а» п. 2 ч. 3 ст. 4 закона № 218-ФЗ). Ипотека и просрочки по ней видны в истории каждого созаёмщика. Как её проверить, — в отдельной статье.
Когда созаёмщик берёт свой кредит, его долговую нагрузку считают по Указанию Банка России № 6579-У. Если по договору предусмотрена солидарная ответственность заёмщика и другого физического лица, среднемесячный платёж по нему уменьшается на сумму, пропорциональную среднемесячному доходу созаёмщика, — при наличии у кредитора информации о его доходах (подп. 2.3.1). Если таких сведений нет, это уменьшение не применяется. Платежи по одному договору учитываются однократно (подп. 2.3.2).
Частые вопросы
Отвечает ли созаёмщик по ипотеке после развода? Да. Развод не меняет кредитный договор: солидарные должники остаются обязанными до полного погашения долга (п. 2 ст. 323 ГК РФ).
Получит ли вычет созаёмщик, который платит, но не владеет квартирой? Нет. ФНС считает обязательным условием право собственности налогоплательщика на жильё, а не только расходы на кредит.
Может ли созаёмщик взять свой кредит? Может, но ипотека отражается в его кредитной истории, а платёж по ней учитывается в долговой нагрузке — с уменьшением пропорционально доходу других созаёмщиков, если кредитор знает их доходы.