Ипотечные каникулы — это льготный период по статье 6.1-1 закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»: заёмщик в трудной ситуации может на время перестать платить по ипотеке или платить меньше. Это право, а не уступка банка: если условия закона соблюдены, кредитор отказать не может. С 1 сентября 2026 года действует новая редакция статьи (закон № 229-ФЗ): в ней появилось основание «рождение или усыновление второго и последующих детей», и она распространяется на договоры, заключённые раньше. Ниже — кто может получить каникулы, какие нужны документы, что будет с процентами и кредитной историей.
Кто может получить ипотечные каникулы
Все условия из части 1 статьи 6.1-1 должны выполняться одновременно, а добавлять к ним свои требования кредитор, по разъяснению Банка России, не вправе:
- кредит взят не для предпринимательской деятельности и обеспечен ипотекой;
- сумма кредита не превышает лимит. Закон разрешает правительству установить свой размер, в том числе с учётом особенностей регионов, а до этого действует 15 млн ₽ (ч. 4 ст. 6 закона № 76-ФЗ). Ту же сумму на момент выдачи называет Банк России в разъяснении, обновлённом 25.09.2026;
- жильё в залоге — единственное пригодное для постоянного проживания заёмщика, либо это квартира по договору долевого участия, которая станет единственной. Доля в другом жилье не мешает, если площадь, приходящаяся на неё, не больше нормы предоставления жилья;
- условия этого договора раньше не менялись по такому же требованию заёмщика;
- у заёмщика есть одно из особых обстоятельств на день обращения;
- нет решения суда о банкротстве, о взыскании долга или мирового соглашения по иску банка, а банк не предъявил исполнительный документ и требование к поручителю;
- не действуют кредитные каникулы для участников специальной военной операции по закону № 377-ФЗ или льготный период по статье 6 закона № 106-ФЗ.
Какие обстоятельства дают право на каникулы
Список в законе закрытый, других оснований нет. Особые обстоятельства по части 2 статьи 6.1-1:
- регистрация в службе занятости в качестве безработного, а для получателя страховой пенсии по старости — прекращение трудового договора;
- инвалидность I или II группы;
- временная нетрудоспособность больше двух месяцев подряд;
- среднемесячный доход за два месяца до обращения упал больше чем на 30 % по сравнению со средним за 12 месяцев, а платежи по графику на ближайшие полгода превышают 50 % этого дохода;
- число иждивенцев выросло, доход снизился больше чем на 20 %, а платежи превышают 40 % дохода;
- жильё оказалось в зоне чрезвычайной ситуации, заёмщик потерял имущество. Обратиться нужно в течение 60 календарных дней;
- рождение или усыновление второго ребёнка или последующих детей.
Срок: до шести месяцев или до полутора лет
Заёмщик сам выбирает, приостановить платежи полностью или уменьшить их, и указывает это в требовании. Длительность он тоже определяет сам, но по первым шести основаниям — не больше шести месяцев. Если срок не указан, каникулы считаются шестимесячными.
При рождении второго и следующих детей каникулы могут длиться до 18 месяцев, но закончиться должны не позже, чем ребёнку исполнится полтора года, а при усыновлении — не позже 18 месяцев с даты усыновления.
Начало можно назначить задним числом, но не раньше чем за два месяца до обращения. Выйти из каникул досрочно можно в любой момент, уведомив банк: после этого он обязан прислать новый график в течение пяти рабочих дней.
Сколько раз можно взять
По общему правилу — один раз на договор. Каникулы, взятые по прежнему кредиту, тоже учитываются, если его погасили новым кредитом под залог того же жилья, поэтому перед рефинансированием ипотеки стоит помнить, что право не «обнуляется». Исключение — чрезвычайная ситуация: каникулы по этому основанию не мешают получить их по другим, и наоборот.
Как оформить: документы и сроки
Требование направляют кредитору способом из договора, заказным письмом с уведомлением или вручают под расписку. В нём указывают, нужна ли полная отсрочка или какой платёж вы готовы вносить, и какое обстоятельство наступило. Если залогодатель — другой человек, нужно его согласие.
Документы, которые закон признаёт подтверждением:
- выписка из ЕГРН о правах на недвижимость по всей России — для проверки, что жильё единственное;
- справка службы занятости или трудовая книжка с записью об увольнении пенсионера;
- справка об инвалидности от медико-социальной экспертизы;
- листок нетрудоспособности;
- справки о доходах, о доходах по налогу на профессиональный доход или книга учёта доходов ИП за текущий и прошлый год;
- свидетельства о рождении или усыновлении каждого ребёнка либо удостоверение многодетной семьи.
Других документов банк требовать не вправе. Сроки такие: в течение двух рабочих дней банк может запросить документы, у заёмщика на них десять рабочих дней. Решение — не позже пяти рабочих дней после получения требования или документов. Если за десять рабочих дней банк не ответил и ничего не запросил, каникулы считаются установленными со дня отправки требования. Отказ банк обязан объяснить.
Что будет с процентами, неустойкой и страховкой
По основаниям 1–6 пропущенные платежи по старому графику фиксируются и переносятся в конец срока, а срок кредита продлевается на длительность каникул. По разъяснению Банка России, сумма процентов, общий долг и ежемесячный платёж при этом не меняются.
Если каникулы из-за рождения ребёнка длятся дольше шести месяцев, то с седьмого по восемнадцатый месяц на остаток основного долга начисляются проценты по ставке договора. Их сумму фиксируют и платят последней, а срок кредита продлевается не меньше чем на срок каникул, поэтому общий долг растёт.
В течение каникул банк не начисляет неустойку, не может потребовать досрочного возврата, подать иск о взыскании или обратить взыскание на квартиру. Если же вы попросили уменьшить платёж, вносить уменьшенную сумму нужно: на её просрочку неустойка начисляется. Про страхование в статье 6.1-1 ничего не сказано, поэтому условия полиса на время каникул уточните по договору страхования.
Кредитная история
Банк России разъясняет, что ипотечные каникулы отражаются в кредитной истории, но не портят её. Отдельной нормы об этом в статье 6.1-1 нет, это позиция регулятора.
Чем каникулы отличаются от реструктуризации
Если под условия закона ситуация не подходит, остаётся реструктуризация долга — изменение условий по соглашению с банком. По Гражданскому кодексу договор меняют по соглашению сторон, поэтому обязанности согласиться у банка нет.
| Параметр | Ипотечные каникулы по закону | Реструктуризация по соглашению с банком |
|---|---|---|
| Основание | Статья 6.1-1 закона № 353-ФЗ | Соглашение сторон, ст. 450 ГК РФ |
| Кто решает | Банк обязан согласиться, если условия соблюдены | Банк вправе отказать |
| Условия | Лимит кредита, единственное жильё, особое обстоятельство | Определяет банк |
| Срок | До 6 месяцев, при рождении ребёнка — до 18 | Любой по договорённости |
| Сроки ответа | 5 рабочих дней; без ответа за 10 рабочих дней каникулы установлены | Законом не установлены |
| Документы | Только из закрытого списка закона | По требованию банка |
Каникулы для мобилизованных, участников специальной военной операции и членов их семей регулирует отдельный закон № 377-ФЗ; это разновидность кредитных каникул. Пока они действуют, ипотечные каникулы оформить нельзя. Если платёж стал неподъёмным надолго, а не на полгода, имеет смысл сравнить условия рефинансирования в каталоге ипотеки.
Частые вопросы
Дадут ли каникулы, если уже есть просрочка? Да. По разъяснению Банка России, просрочка не мешает обратиться. Начисленная неустойка на время каникул замораживается, но её придётся заплатить после.
Обязательно брать каникулы сразу на шесть месяцев? Нет. Длительность и дату начала заёмщик выбирает сам, а выйти из каникул можно в любой момент, уведомив банк.
Ипотека оформлена до сентября 2026 года — можно ли каникулы при рождении второго ребёнка? Да. Закон № 229-ФЗ прямо распространяет новую редакцию статьи 6.1-1 на договоры, заключённые до 1 сентября 2026 года.
Что делать, если банк отказал? Проверьте причину в уведомлении. Если ваш случай подходит под закон, Банк России советует обратиться в его интернет-приёмную. Если нет — обсудите с банком реструктуризацию и внимательно прочитайте новый график до подписания.