Готовую квартиру у собственника можно купить в ипотеку, но проверок больше, чем с новостройкой: у квартиры есть история, прежние владельцы, иногда жильцы. Банк оценивает и заёмщика, и саму квартиру, потому что она станет залогом. Ниже — этапы сделки, что проверить до подписания, какие риски остаются на покупателе, где применима господдержка и какой вычет можно вернуть. Условия кредитов собраны в разделе ипотеки на вторичное жильё.
Этапы сделки: от одобрения до регистрации
Последовательность у большинства сделок одинаковая:
- одобрение заёмщика: банк оценивает доход и кредитную историю и называет предельную сумму;
- выбор квартиры и проверка документов продавца;
- оценка: в договоре об ипотеке указывают оценку квартиры в деньгах, согласованную залогодателем и залогодержателем (п. 1 и 3 ст. 9 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
- одобрение квартиры банком как залога;
- подписание договора купли-продажи и кредитного договора;
- регистрация перехода права и ипотеки;
- расчёты с продавцом.
Переход права собственности на квартиру подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а квартира, купленная на кредит банка, находится в залоге с момента регистрации ипотеки в ЕГРН (п. 1 ст. 77 закона № 102-ФЗ).
Сроки задаёт ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если иное не установлено федеральным законом: регистрация прав — семь рабочих дней с приёма документов Росреестром и девять при подаче через МФЦ, регистрация ипотеки жилого помещения — пять и семь рабочих дней.
Расчёты. Деньги передают так, чтобы продавец не получил их до регистрации, а покупатель не платил без перехода права. Для этого используют аккредитив: банк по поручению плательщика платит получателю, когда тот представит предусмотренные аккредитивом документы (п. 1 ст. 867 ГК РФ), например выписку о регистрации права покупателя. Другой вариант — банковская ячейка с условиями доступа. Способ расчётов записывают в договор.
Что видно в выписке ЕГРН
Главный документ для проверки — выписка из Единого государственного реестра недвижимости. В общедоступной выписке есть зарегистрированные права, ограничения и обременения, судебные притязания, возражения в отношении права, отметка о невозможности регистрации без личного участия собственника, сведения об аварийности дома и о не рассмотренных ещё заявлениях о регистрации (ч. 7 ст. 62 закона № 218-ФЗ).
Если собственник не разрешал раскрывать персональные данные, посторонний увидит только, что квартира принадлежит физическому лицу, без имени (ч. 7.1 ст. 62). Выписку с именем может заказать сам собственник, а любой желающий проверит её действительность на официальном сайте (ч. 8.1 ст. 62).
Росреестр советует запрашивать две выписки: об объекте, где видны ограничения и обременения, и о переходе права собственности, где видно, кто, когда и на каком основании владел квартирой. Если квартира несколько раз сменила хозяев за короткий срок, особенно накануне сделки, это серьёзный повод задуматься. При аресте или запрете регистрацию не проведут. Заказывать выписки ведомство рекомендует самостоятельно и непосредственно перед сделкой.
Чьё согласие нужно: супруг, орган опеки, жильцы
Супруг продавца. Имущество, нажитое в браке, — совместная собственность супругов, на чьё бы имя оно ни было оформлено (ст. 34 Семейного кодекса). Для продажи такой квартиры нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга, иначе он вправе оспорить сделку в суде в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Дети среди собственников. За ребёнка до 14 лет сделки совершают родители, усыновители или опекуны по правилам ст. 37 ГК РФ (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Отчуждать имущество подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства нельзя, а попечитель без такого разрешения не вправе давать на это согласие (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
Жильцы. Если в квартире живут люди, которые по закону сохраняют право пользования ею после продажи, их перечень с указанием прав — существенное условие договора (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Перепланировка и банкротство продавца
Перепланировка. Самовольно перепланированное помещение собственник обязан привести в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 Жилищного кодекса). Новому собственнику назначают новый срок, а если помещение так и не вернут в прежний вид, его продают с публичных торгов (ч. 6 ст. 29 ЖК РФ). Поэтому планировку сверяют с планом из документов на квартиру.
Банкротство продавца. Если продавца признают банкротом, сделку могут оспорить в арбитражном суде. Совершённую за год до принятия заявления о банкротстве — при неравноценном встречном исполнении, в том числе если цена существенно хуже для продавца, чем в аналогичных сделках (п. 1 ст. 61.2 закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Совершённую за три года — если она причинила вред кредиторам, а покупатель знал о такой цели (п. 2 ст. 61.2). К гражданам эти основания применяются по ст. 213.32 того же закона.
Что проверить, где и зачем
| Что проверить | Где | Зачем |
|---|---|---|
| Собственник и доли | Выписка ЕГРН об объекте | Договор подписывают все собственники |
| Обременения, арест, запрет | Выписка ЕГРН об объекте | При аресте или запрете регистрацию не проведут |
| Споры и возражения | Выписка ЕГРН об объекте | Спор о праве может закончиться не в пользу продавца |
| История владения | Выписка ЕГРН о переходе прав | Частая смена хозяев — повод насторожиться |
| Аварийность дома | Выписка ЕГРН об объекте | Эти сведения включаются в выписку |
| Жильцы с правом пользования | Сведения от продавца, договор | Их перечень — существенное условие договора |
| Согласие супруга продавца | Нотариальное согласие | Без него супруг может оспорить сделку в течение года |
| Дети среди собственников | Выписка ЕГРН, разрешение органа опеки | Разрешение нужно до сделки |
| Перепланировка | План в документах и осмотр | Самовольную перепланировку устраняет собственник |
| Риск банкротства продавца | Цена сделки по сравнению с рыночной | Сделку могут оспорить в течение 1–3 лет |
Оценка и страхование
Квартиру в залоге залогодатель обязан застраховать за свой счёт от рисков утраты и повреждения, если договор об ипотеке не предусматривает иного: в полной стоимости, а если она больше долга, — на сумму не ниже долга (п. 2 ст. 31 закона № 102-ФЗ). Если залогодатель этого не сделал, застраховать квартиру вправе банк и потребовать возместить расходы.
Страхование жизни и здоровья добровольно: обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону (п. 2 ст. 935 ГК РФ). Подробнее — в статье о страховании жизни при ипотеке.
Господдержка и налоговый вычет
Семейная ипотека. По правилам для договоров с 1 октября 2026 года (решение Минфина России от 22.09.2026 № 25-67381-01850-Р) готовое жильё доступно в двух случаях:
- семья с ребёнком младше 7 лет — квартира в городе, где нет строящихся многоквартирных домов или их не больше двух, кроме Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Дом не аварийный и построен не раньше чем за 20 лет до года кредитного договора, продавец не взаимозависим с заёмщиком (пп. «к» п. 36, пп. «с» п. 40);
- семья с ребёнком-инвалидом — готовое жильё в регионе, где нет строящихся многоквартирных домов (пп. «л» п. 36).
Подробнее — в статье о семейной ипотеке с 1 октября 2026 года.
Налоговый вычет. По расходам на покупку вычет не больше 2 млн ₽ (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ), по уплаченным процентам по ипотеке — не больше 3 млн ₽ и только по одному объекту (п. 4 ст. 220). Условно при ставке НДФЛ 13 % это до 260 000 ₽ и до 390 000 ₽ возврата. Вычет не дают в части расходов, оплаченных материнским капиталом, работодателем или из бюджета, и если продавец с покупателем взаимозависимы (п. 5 ст. 220). Порядок — в статье о налоговом вычете по ипотеке.
Частые вопросы
Почему в выписке ЕГРН нет имени собственника? Он не разрешал раскрывать персональные данные. Выписку с именем может заказать сам собственник.
Нужно ли согласие супруга, если квартира записана только на продавца? Если квартира нажита в браке, она общая независимо от того, на кого оформлена, и нужно нотариальное согласие второго супруга.
Обязательно ли страховать жизнь? Нет, это добровольно. Обязательна страховка самой квартиры, если договор об ипотеке не предусматривает иного.