Покупка жилья в ипотеку даёт право на два имущественных вычета по НДФЛ: на стоимость самого жилья и на проценты по кредиту. Вычет — это не выплата от государства, а возврат налога, который уже удержали с ваших доходов, поэтому без облагаемого дохода возвращать нечего. Ниже — лимиты по статье 220 Налогового кодекса, как на сумму возврата влияет прогрессивная шкала НДФЛ, кто может заявить вычет и какими способами его оформить. Общее понятие — в словаре: налоговый вычет.
Какие вычеты положены при покупке жилья в ипотеку
Первый вычет — на новое строительство или покупку в России дома, квартиры, комнаты или доли в них, а также земельного участка под ИЖС или под покупаемым домом (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). В расходы входит цена жилья, а если по договору квартира или дом куплены без отделки — ещё отделочные материалы и работы (п. 3 ст. 220). Перепланировку, сантехнику и оформление сделки ФНС к вычету не принимает.
Второй вычет — на проценты по целевому кредиту, потраченному на покупку или строительство жилья. Сюда же относятся проценты по банковскому кредиту, взятому для рефинансирования такой ипотеки (подп. 4 п. 1 ст. 220). Если кредит нецелевой, вычета по процентам нет: закон говорит именно о целевых займах.
Это два отдельных вычета, у каждого свой лимит. Они уменьшают налоговую базу — зарплату и другие доходы, облагаемые по шкале 13–22 %, — а налог пересчитывается с меньшей суммы.
Сколько можно вернуть: лимиты и прогрессивная шкала
Вычет на покупку считается с расходов не больше 2 000 000 ₽ — на один или несколько объектов. Если первая покупка обошлась дешевле, остаток лимита можно использовать при следующей покупке жилья (подп. 1 п. 3 ст. 220).
Вычет по процентам — не больше 3 000 000 ₽ уплаченных процентов и только по одному объекту (п. 4 ст. 220). Остаток на другую квартиру не переносится. По кредитам, полученным до 1 января 2014 года, ограничения нет — проценты учитываются полностью.
При ставке 13 % из лимитов получается до 260 000 ₽ возврата за покупку и до 390 000 ₽ за проценты. С 2025 года НДФЛ прогрессивный: 13 % с дохода до 2,4 млн ₽ в год, с превышения — 15 %, свыше 5 млн ₽ — 18 %, свыше 20 млн ₽ — 20 %, свыше 50 млн ₽ — 22 % (п. 1 ст. 224). ФНС поясняет: чем выше ставка, тем большую сумму можно вернуть.
Пример. Зарплата за год — 3 000 000 ₽, других доходов нет. Налог по шкале — 312 000 ₽ плюс 15 % с 600 000 ₽, всего 402 000 ₽. С вычетом 2 000 000 ₽ облагается 1 000 000 ₽, налог — 130 000 ₽. Вернут 272 000 ₽: часть вычета «сняла» налог по ставке 15 %, а не 13 %.
| Параметр | Вычет на покупку жилья | Вычет по процентам |
|---|---|---|
| Норма НК РФ | Подп. 3 п. 1 и п. 3 ст. 220 | Подп. 4 п. 1 и п. 4 ст. 220 |
| Лимит расходов | 2 000 000 ₽ | 3 000 000 ₽ (по кредитам с 2014 года) |
| Возврат при ставке 13 % | До 260 000 ₽ | До 390 000 ₽ |
| Несколько объектов | Остаток лимита переносится на следующую покупку | Только один объект |
| Что учитывается | Цена жилья, отделка — если куплено без неё | Проценты по целевому кредиту и кредиту на рефинансирование |
Если за год налога меньше, чем положено вернуть, остаток вычета переносится на следующие годы до полного использования (п. 9 ст. 220). Пенсионеры могут перенести его и назад — не больше чем на три года, предшествующих году, в котором образовался остаток (п. 10 ст. 220).
Кто может получить вычет
Право появляется у покупателя с даты регистрации права собственности. При покупке квартиры в новостройке по договору долевого участия право возникает с даты передаточного акта, но обратиться за вычетом можно только после регистрации собственности (подп. 2 и 2.1 п. 3 ст. 220).
Жильё, купленное в браке, — совместная собственность, поэтому вычет вправе получить оба супруга и распределить расходы между собой заявлением. С 2014 года размер вычета каждого определяется его фактическими расходами в пределах своего лимита — так разъяснила ФНС в письме от 11.05.2023 № БС-4-11/5880@. Например, при покупке за 5 млн ₽ каждый из супругов может заявить до 2 млн ₽.
Родители, которые купили жильё в собственность детей до 18 лет, тоже имеют право на оба вычета (п. 6 ст. 220).
Когда вычета не будет
Вычет не дают на ту часть цены, которую оплатили работодатель или другие лица, материнский капитал или выплаты из бюджета (п. 5 ст. 220). Не будет его и при покупке у взаимозависимого лица — супруга, родителей, детей, братьев и сестёр, опекуна или подопечного (ст. 105.1 НК РФ).
Повторно вычеты на покупку и на проценты не предоставляются (п. 11 ст. 220). Исключение — неиспользованный остаток лимита в 2 млн ₽ по вычету на покупку, о котором сказано выше.
Как оформить вычет: три способа
Упрощённый порядок. Если ваш банк участвует в обмене сведениями с ФНС, налоговая сама формирует предзаполненное заявление в личном кабинете: не позднее 20 марта — по сведениям, поступившим до 25 февраля. Заявление остаётся подписать, документы не нужны (ст. 221.1 НК РФ). По данным ФНС, проверка в таком порядке — месяц вместо трёх. Заявление можно подать не более чем за три года, предшествующие году подачи. Перечень банков-участников опубликован на сайте ФНС.
Декларация 3-НДФЛ. По окончании года подайте декларацию в инспекцию по месту жительства с копиями документов и заявлением на возврат налога (п. 7 ст. 220). Камеральная проверка длится до трёх месяцев (п. 2 ст. 88 НК РФ). ФНС уточняет: вычет можно заявить за три предыдущих года — до конца 2026 года за 2025, 2024 и 2023 годы.
У работодателя. Не дожидаясь конца года, подайте в налоговую заявление о подтверждении права на вычет с документами. Инспекция рассматривает его до 30 календарных дней и направляет подтверждение работодателю (п. 8 ст. 220). Получать вычет можно у одного или нескольких работодателей; налог, удержанный уже после вашего заявления, вернут.
Сколько процентов придётся заплатить за весь срок кредита — и какая часть лимита в 3 млн ₽ будет использована, — можно прикинуть в ипотечном калькуляторе. Условия банков собраны в каталоге ипотечных программ.
Какие документы понадобятся
Для вычета по декларации или через работодателя закон требует: договор купли-продажи, а для новостройки — договор долевого участия и передаточный акт; платёжные документы — банковские выписки о переводе денег продавцу, квитанции, чеки. Для вычета по процентам добавляются кредитный договор и документы об уплате процентов (п. 4 ст. 220). Супругам нужно заявление о распределении расходов, при покупке на ребёнка — его свидетельство о рождении (подп. 6 п. 3 ст. 220). В упрощённом порядке документы не подают: сведения в налоговую передаёт банк.
Частые вопросы
Можно ли перенести остаток вычета по процентам на новую ипотеку? Нет. Вычет по процентам предоставляется только по одному объекту (п. 4 ст. 220). Переносить на следующую покупку можно лишь остаток вычета на стоимость жилья в пределах 2 млн ₽.
Сохранится ли вычет по процентам после рефинансирования? Да. Проценты по банковскому кредиту, взятому для рефинансирования ипотеки на покупку или строительство жилья, тоже входят в вычет (подп. 4 п. 1 ст. 220) — в пределах того же лимита 3 млн ₽.
Вернут ли налог с суммы, оплаченной материнским капиталом? Нет. Часть цены, покрытая материнским капиталом, деньгами работодателя или бюджетными выплатами, в вычет не входит (п. 5 ст. 220). Вычет считают с остальных расходов — своих и кредитных денег.
Почему при высокой зарплате возвращают больше 13 %? Вычет уменьшает налоговую базу, а налог пересчитывается по прогрессивной шкале. Если годовой доход больше 2,4 млн ₽, часть вычета уменьшает доход, облагаемый по 15 % и выше, поэтому возврат больше.