Рефинансирование ипотеки — это новый кредит, которым гасят старый ипотечный, в другом банке или в своём. Выгода зависит не только от ставки: на оставшийся срок, расходы на переоформление залога и страховки и на то, не потеряется ли господдержка. Ниже — как посчитать экономию, что происходит с залогом и налоговым вычетом и можно ли перекредитовать семейную ипотеку, не лишившись льготы.
Когда рефинансирование ипотеки выгодно
Сравнивайте две суммы: сколько вы ещё заплатите по текущему кредиту до конца срока и сколько — по новому вместе со всеми расходами на переход. Если вторая заметно меньше, рефинансирование имеет смысл.
На результат сильнее всего влияют три вещи. Остаток долга и срок: в аннуитетном платеже проценты составляют большую часть в начале, поэтому чем раньше перекредитоваться, тем больше экономия. Разница ставок: на крупном долге даже один процентный пункт даёт ощутимые деньги. Расходы: страхование, отчёт об оценке, если его запрашивает новый банк, госпошлина за регистрацию залога. Общая логика сравнения та же, что и для потребительского кредита, — мы разбирали её в статье о том, когда выгодно рефинансировать кредит.
Пример расчёта: 5 млн ₽ на 20 лет
Допустим, остаток долга — 5 000 000 ₽, до конца кредита 20 лет (240 месяцев), ставка 16 % годовых. Новый банк предлагает 13 %. Ставки здесь условные, это пример для расчёта, а не рыночные предложения. Платёж считается по формуле аннуитета P = S × i / (1 − (1 + i)^−n), где S — долг, i — месячная ставка, n — число месяцев.
| Показатель | Текущий кредит, 16 %, 20 лет | Новый кредит, 13 %, 20 лет | Новый кредит, 13 %, 25 лет |
|---|---|---|---|
| Ежемесячный платёж | 69 563 ₽ | 58 579 ₽ | 56 392 ₽ |
| Всего выплат | 16 695 071 ₽ | 14 058 909 ₽ | 16 917 530 ₽ |
| Переплата (проценты) | 11 695 071 ₽ | 9 058 909 ₽ | 11 917 530 ₽ |
| Разница с текущим кредитом | — | −2 636 162 ₽ | +222 459 ₽ |
При том же сроке снижение ставки на 3 пункта экономит 2,6 млн ₽, а платёж падает на 10 984 ₽ в месяц. Если на переоформление уйдёт, условно, 60 000 ₽, экономия на платеже покроет их на шестом месяце. Если же растянуть кредит до 25 лет, платёж станет ещё меньше, но всего придётся заплатить больше, чем по старому кредиту под 16 %. Свои цифры можно подставить в ипотечный калькулятор.
Что происходит с залогом
Квартира остаётся в залоге, меняется только банк-залогодержатель. Залог прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства (ст. 352 ГК РФ): когда старый кредит погашен, ипотеку в пользу прежнего банка снимают. По закону «Об ипотеке» регистрационная запись погашается в течение трёх рабочих дней после поступления в Росреестр заявления — совместного от заёмщика и банка или только от банка, а если выдана закладная — с ней или с выпиской по счёту депо (ст. 25). Госпошлину за погашение записи об ипотеке не платят (подп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).
Затем регистрируют ипотеку в пользу нового банка. Госпошлина за регистрацию ипотеки для физических лиц — 1 000 ₽ (подп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ); за ипотеку, которая возникает на основании закона, пошлину не платят.
Пока новый залог не зарегистрирован, ставка может быть выше. Например, правила «Семейной ипотеки» разрешают повышенную ставку с даты выдачи кредита до даты, следующей за ближайшим платежом после того, как заёмщик сообщил банку о регистрации залога. Проверьте в договоре, на какой срок и насколько поднимается ставка.
Со страховкой то же самое: если договор об ипотеке не предусматривает иного, полис на жильё оформляют в пользу залогодержателя (ст. 31 закона «Об ипотеке»), поэтому после смены банка его переоформляют. По добровольной страховке, оформленной для обеспечения старого кредита, например страхованию жизни, при полном досрочном погашении страховщик по заявлению возвращает часть премии за неиспользованный срок, если страховых случаев не было (ч. 12 и 13 ст. 11 закона № 353-ФЗ).
Что будет с льготной ставкой
Правила «Семейной ипотеки» в редакции решения Минфина от 22.09.2026 прямо предусматривают кредиты на погашение ранее выданных ипотечных кредитов — в том числе выданных по самой программе (п. 36). Но льгота не переносится автоматически: новый кредит тоже должен соответствовать правилам программы, а выдать его может только банк из перечня ДОМ.РФ (п. 40).
Если перекредитовать семейную ипотеку, правила ставят ограничения (подп. «т» п. 40):
- льготная часть нового кредита не может быть больше соответствующей части долга на дату погашения старого;
- срок нового кредита не может быть больше срока прежнего;
- наличие детей проверяют на дату первоначального кредитного договора, а не нового;
- возмещение банку и потолок повышенной ставки считают по условиям на дату первоначального договора.
Рыночную ипотеку тоже можно перекредитовать в семейную, если исходный кредит выдан на цель, которую допускает программа, например на покупку квартиры у застройщика. Право на программу в этом случае проверяют на дату нового договора: ребёнку должно быть меньше 7 лет либо у ребёнка должна быть категория «ребёнок-инвалид» (п. 39). Сумма такого кредита — не больше 80 % стоимости жилья на дату договора покупки (подп. «е» п. 40). Ставки по числу детей и региону — на странице семейной ипотеки.
Если же погасить льготный кредит обычным рыночным, господдержка на новый кредит не распространится: банкам возмещают доход только по кредитам, выданным по правилам программы. У других льготных программ свои правила — их нужно проверять отдельно.
Налоговый вычет по процентам после рефинансирования
Вычет по процентам не пропадает. Налоговый кодекс прямо разрешает его по процентам по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на строительство или покупку жилья (подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ). Поэтому важно, чтобы цель нового кредита — погашение ипотечного — была указана в договоре.
Новым этот вычет не становится. Лимит — 3 000 000 ₽ уплаченных процентов, вычет даётся только по одному объекту (п. 4 ст. 220), и повторно его не предоставляют (п. 11). Для вычета нужны документы на жильё, договор нового кредита и подтверждение уплаты процентов.
Как проходит рефинансирование
- Узнайте остаток долга и посмотрите в договоре условия досрочного погашения.
- Получите индивидуальные условия нового кредита и сравните сумму выплат до конца срока с остатком выплат по текущему.
- Уведомите старый банк о полном досрочном погашении — не позднее чем за 30 календарных дней, если договор не устанавливает срок короче. Банк в течение пяти дней после уведомления рассчитывает сумму, а проценты платятся только до дня фактического возврата. Эти правила закона № 353-ФЗ распространяются и на кредиты под залог жилья (ч. 4, 6, 7 и 7.3 ст. 11).
- После погашения проследите, чтобы залог в пользу старого банка сняли, а новый зарегистрировали.
- Переоформите страховку на новый банк и подайте заявление о возврате части премии по старому полису.
Снизить ставку можно попробовать и в своём банке: изменить договор можно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Но снижать ставку по действующему договору банк не обязан.
Когда рефинансирование не нужно
Если до конца кредита осталось немного и проценты в основном уже выплачены. Если расходы на переоформление сопоставимы с экономией. Если меньший платёж получается только за счёт удлинения срока. И если льготный кредит пришлось бы заменить рыночным, по которому ставка выше.
Частые вопросы
Можно ли рефинансировать ипотеку в своём банке? Да, если банк согласится: условия договора меняют по соглашению сторон. Обязанности снижать ставку по действующему договору закон не устанавливает.
Можно ли перекредитовать семейную ипотеку, если ребёнку уже исполнилось 7 лет? Если перекредитовывается кредит, выданный по правилам программы, наличие детей проверяют на дату первоначального договора. Срок нового кредита не может быть больше прежнего, а льготная часть — больше остатка долга.
Нужно ли платить госпошлину за снятие обременения? Нет, за погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не взимается. За регистрацию новой ипотеки физическое лицо платит 1 000 ₽, если ипотека возникает не на основании закона.
Начнётся ли вычет по процентам заново после рефинансирования? Нет. Проценты по новому кредиту можно включить в вычет, но лимит 3 000 000 ₽ общий и действует только для одного объекта.