Сельская ипотека — это кредит по льготной ставке на покупку или строительство жилья за пределами крупных городов. Банк получает из федерального бюджета компенсацию недополученного дохода, поэтому условия задаёт не он, а государство. Программа работает с 2020 года: её запустило постановление правительства от 30.11.2019 № 1567. Сейчас порядок субсидирования изложен в решении о порядке предоставления субсидии № 22-67386-00396-Р (на КонсультантПлюс — версия от 09.10.2025), оператор программы — Минсельхоз России, а основные условия собраны на странице программы на сайте Минфина. Ниже — условия на 2026 год по этим текстам: ставка, сумма, кто может получить кредит, какое жильё подходит и что будет, если нарушить обязательства.
Основные условия в 2026 году
Параметры кредита одинаковы для всех регионов, кроме отдельной ставки для приграничных районов:
| Условие | Значение | Основание |
|---|---|---|
| Ставка | от 0,1 до 3 % годовых | Решение № 22-67386-00396-Р, «Используемые понятия» |
| Сумма кредита | не больше 6 млн ₽ | Там же, раздел «Иные условия», п. 4 «в» |
| Собственные средства | не меньше 20 % стоимости жилья | П. 4 «г» |
| Срок кредита | до 25 лет | «Используемые понятия» |
| Сколько раз | один раз на человека | П. 4 «е» |
| Регистрация в жилье | не позже 180 дней после оформления собственности | П. 4 «ж» |
| Подтверждение регистрации | от раза в 3 месяца до раза в год, 5 лет | П. 4 «з» |
| Другие льготные программы | нельзя, если с 23.12.2023 уже есть такой кредит | П. 4 «м» |
Ставку 0,1 % решение устанавливает для строительства и покупки домов в перечисленных приграничных районах. Выдавать такие кредиты разрешено до 1 января 2026 года, поэтому для новых договоров действует общий диапазон.
Даты окончания программы в решении нет. Но каждый кредит банк выдаёт только после того, как Минсельхоз согласует реестр потенциальных заёмщиков. На это у министерства до 10 рабочих дней, согласование действует 60 дней. Если бюджетные лимиты исчерпаны, реестр не согласуют, и выдача временно останавливается.
Кто может получить
Заёмщиком может быть гражданин России. Ограничение по прошлым кредитам: с 23 декабря 2023 года он не должен быть заёмщиком, созаёмщиком или поручителем по семейной, льготной, IT-ипотеке, дальневосточной и арктической программе или ипотеке в новых регионах. Сельскую ипотеку тоже дают один раз.
Кроме того, заёмщик или один из созаёмщиков должен относиться к одной из категорий, которые перечислены на странице программы на сайте Минфина:
- работает по основному месту работы в агропромышленном комплексе на сельских территориях;
- работает в социальной сфере на сельских территориях: образование, здравоохранение, социальная защита, культура, спорт;
- работает в организациях, подведомственных Минсельхозу, Росрыболовству или Россельхознадзору, либо в региональных ветеринарных органах;
- работает в органах местного самоуправления на сельских территориях;
- ведёт деятельность как ИП в агропромышленном комплексе;
- участвует в специальной военной операции, а также супруг или вдова (вдовец) участника.
Работать в сельской сфере или вести бизнес в АПК нужно в течение пяти лет с момента заключения кредитного договора; решение допускает перерывы в работе не больше шести месяцев. Условия программы меняются новыми версиями решения, поэтому перед заявкой их стоит сверить на странице программы. Отдельного приоритета для семей с детьми в тексте решения нет.
Какое жильё можно купить или построить
Чаще всего кредит берут на дом. Решение разрешает:
- строительство дома по договору подряда, в том числе с покупкой участка; дом нужно достроить за 24 месяца;
- строительство своими силами, но только из домокомплекта заводского производства, тоже за 24 месяца;
- покупку дома у застройщика, который обязуется передать его в течение 24 месяцев, или по договору долевого участия;
- покупку готового дома у компании или ИП, если он построен не раньше чем за 3 года до договора;
- покупку готового дома у физического лица, если он построен не раньше чем за 5 лет до договора.
Квартиру по новым договорам можно купить только в доме не выше 5 этажей в опорном населённом пункте: у застройщика по договору долевого участия или у первого собственника после ввода дома. Покупка готового жилья на сельской территории без ограничений по году постройки и погашение ранее выданных кредитов на такие цели сохранились только для договоров до 27 августа 2022 года.
Жильё должно быть пригодным для постоянного проживания, с электричеством, водой, канализацией и отоплением, а площадь — не меньше учётной нормы на члена семьи, установленной местной властью.
На каких территориях действует программа
Программа охватывает три вида территорий:
- сельские территории — сельские населённые пункты, посёлки городского типа и межселенные территории. Исключение — те, что входят в городские округа с центрами регионов, а также Москва и Санкт-Петербург;
- сельские агломерации — соседние сельские территории и граничащие с ними города, где в каждом населённом пункте живёт не больше 30 тыс. человек;
- опорные населённые пункты, перечень которых утверждает регион.
Списки сельских территорий и агломераций тоже утверждает регион, поэтому подходит ли конкретный адрес, проверяют по региональному перечню.
Обязательства заёмщика и когда ставка может вырасти
В течение 180 дней после регистрации права собственности нужно прописаться в купленном или построенном жилье и подтвердить это банку. Следующие пять лет регистрацию подтверждают от раза в три месяца до раза в год. Деньги по кредиту нельзя размещать на депозитах.
Банк вправе пересчитать ставку по своим внутренним правилам, если заёмщик:
- потратил кредит не по назначению;
- допустил просрочку сверх 90 дней в сумме за последние 180 дней;
- не прописался в жилье за 180 дней или перестал подтверждать регистрацию;
- не достроил дом за 24 месяца;
- не соответствует требованиям к заёмщику.
Изменение ставки, по тексту решения, не может превышать размер ключевой ставки Банка России на дату заключения договора. Срок стройки не ставят в вину заёмщику, которого признали потерпевшим по уголовному делу против недобросовестного подрядчика. Для участников специальной военной операции и членов их семей большинство этих оснований не применяется на время льготного периода по закону № 377-ФЗ.
Договор может предусматривать повышение ставки при отказе от страхования жизни или жилья. Но субсидию банк получает, только если новая ставка не выходит за льготные пределы.
Маткапитал и налоговый вычет
Материнский капитал решение прямо называет допустимым источником собственных средств, то есть им можно оплатить первоначальный взнос. Это согласуется с частью 6 статьи 10 закона № 256-ФЗ: капитал можно направить на взнос, основной долг и проценты по ипотеке. Исключение одно: социальную выплату из госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий» в 20 % взноса не засчитывают. Подробнее — в статье о маткапитале на ипотеку.
Отдельных правил для сельской ипотеки в статье 220 НК РФ нет, вычет считают по общим нормам. На покупку или строительство его дают с расходов до 2 млн ₽, на проценты — до 3 млн ₽ фактически уплаченных процентов. Часть стоимости, оплаченную маткапиталом, работодателем или выплатами из бюджета, в вычет не включают. Как его получить — в материале о налоговом вычете по ипотеке.
Сколько платить: условный пример
Условно: кредит 3 млн ₽ на 20 лет под 3 % годовых, платежи аннуитетные. Ежемесячный платёж составит около 16 638 ₽. За весь срок заёмщик заплатит около 3 993 103 ₽, из них проценты — около 993 103 ₽. Чтобы взять такой кредит при минимальном взносе 20 %, жильё должно стоить 3,75 млн ₽, а собственные средства — 750 тыс. ₽. Свой расчёт можно сделать в ипотечном калькуляторе, а программы для сельских территорий собраны в разделе ипотеки на селе.
Частые вопросы
Можно ли взять сельскую ипотеку на квартиру в обычном посёлке? По договорам, заключаемым сейчас, квартира подходит только в доме до 5 этажей в опорном населённом пункте. Покупка квартиры в любом сельском доме осталась лишь для договоров до 27 августа 2022 года.
Можно ли рефинансировать обычную ипотеку в сельскую? По новым договорам нет. Цель «погашение кредитов» в решении касается только кредитов, выданных с 2020 года на жильё на сельских территориях, и распространяется на договоры до 27 августа 2022 года.
Что будет, если не прописаться в купленном доме? Банк вправе пересчитать стоимость кредита по своим внутренним правилам. Изменение ставки ограничено размером ключевой ставки Банка России на дату договора.
Можно ли получить кредит, если уже была семейная ипотека? Нет, если с 23 декабря 2023 года человек стал заёмщиком, созаёмщиком или поручителем по семейной или другой федеральной льготной программе.
Какой максимальный срок и сумма? До 25 лет и до 6 млн ₽, при первоначальном взносе не меньше 20 % стоимости жилья.