Кредит под залог квартиры дают на любые цели, а обеспечением служит жильё, которое у заёмщика уже есть. С точки зрения закона это та же ипотека — залог недвижимости по закону № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», только деньги идут не на покупку квартиры. Ниже — как его оформляют, чьё согласие нужно, что будет при просрочке и почему «заём под залог квартиры» от МФО или частного лица — повод насторожиться.
Чем кредит под залог квартиры отличается от ипотеки
Цель. Ипотечный кредит в привычном смысле выдают на покупку или строительство жилья, и залогом становится купленная квартира. Кредит под залог квартиры нецелевой, а в залог передают жильё, которое уже принадлежит заёмщику или другому залогодателю. Квартира может быть предметом ипотеки по статье 5 закона № 102-ФЗ, если право на неё зарегистрировано.
Регистрация. Договор об ипотеке заключается письменно одним документом и подлежит государственной регистрации (ст. 10 закона № 102-ФЗ). Ипотека как обременение возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 11), и в Едином государственном реестре недвижимости появляется запись о залоге.
Налоговый вычет. Вычет по процентам Налоговый кодекс даёт по целевым займам и кредитам, фактически израсходованным на строительство или покупку жилья (подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ). Нецелевой кредит под залог квартиры под это условие не подходит, даже если обеспечением служит жильё.
Оценка квартиры и сумма кредита
В договоре об ипотеке обязательно указывают предмет ипотеки, его оценку, а также сумму, размер и срок обязательства (п. 1 ст. 9 закона № 102-ФЗ). Оценку определяют по соглашению залогодателя с залогодержателем и записывают в договор в рублях (п. 3 ст. 9). На практике кредитор опирается на отчёт оценщика, а какую долю от оценки он готов выдать, банки устанавливают сами.
От этой цифры потом считают порог «малозначительности» долга при внесудебном взыскании (п. 3 ст. 54.1).
Страхование. Если договор об ипотеке не предусматривает иного, залогодатель обязан за свой счёт застраховать квартиру от рисков утраты и повреждения в полной стоимости, а если она больше долга — на сумму не ниже долга (п. 2 ст. 31 закона № 102-ФЗ). Иначе застраховать квартиру вправе кредитор и потребовать возместить расходы.
Чьё согласие понадобится
Супруг. Если квартира — общее имущество супругов, для сделки с имуществом, права на которое регистрируются, нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса). Без него супруг вправе оспорить сделку в суде в течение года с момента, когда узнал о ней.
Дети-собственники. Если доля в квартире принадлежит ребёнку, родители не вправе передать её в залог без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 и п. 1 ст. 28 ГК РФ).
Проживающие под опекой. Отчуждение жилья, где живут члены семьи собственника под опекой или попечительством либо несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, допускается с согласия органа опеки, если затрагиваются их права (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Если для отчуждения нужно согласие, то же согласие нужно и для ипотеки (п. 3 ст. 6 закона № 102-ФЗ).
Что будет при просрочке
Если долг не платят полностью или частично, кредитор вправе обратить взыскание на заложенную квартиру (п. 1 ст. 50 закона № 102-ФЗ). Защита единственного жилья здесь не работает: единственное пригодное для проживания жильё нельзя забрать по долгам, но это исключение не действует, если жильё в ипотеке (ст. 446 ГПК РФ).
Когда суд откажет. Обращение взыскания не допускается, если нарушение крайне незначительно. Это предполагается, когда одновременно долг меньше 5 % стоимости квартиры, а просрочка меньше трёх месяцев (п. 1 ст. 54.1). Но если платежи просрочены больше трёх раз за 12 месяцев, взыскание допустимо, даже когда каждая просрочка незначительна (п. 5 ст. 54.1).
Условный пример: кредит 2 млн ₽ под 20 % годовых на 10 лет, аннуитетный платёж — 38 651,13 ₽ в месяц, за весь срок заёмщик вернёт 4 638 136,13 ₽, из них 2 638 136,13 ₽ — проценты. Если квартира условно стоит 4 млн ₽, 5 % — это 200 000 ₽. Два пропущенных платежа — 77 302,26 ₽, порог не достигнут. Но три просрочки за год уже дают основание для взыскания.
Внесудебный порядок. Без суда взыскание возможно, только если это предусмотрено договором об ипотеке или закладной, а по исполнительной надписи нотариуса — при нотариально удостоверенном договоре с таким условием (п. 1 ст. 55). Пороги «меньше 5 % от оценки и меньше трёх месяцев» действуют и здесь (п. 3 ст. 54.1).
Торги и выселение. Квартиру продают с торгов в форме открытого аукциона или конкурса (п. 2 ст. 78). Если начальную цену определяют по отчёту оценщика, она равна 80 % рыночной стоимости (подп. 4 п. 2 ст. 54). Выручку распределяют между кредиторами и самим залогодателем (п. 1 ст. 61). Статья 78 прямо прекращает право пользования жильём, когда кредит брали на его покупку, строительство или ремонт. Для нецелевого кредита действует общее правило: переход права собственности к другому лицу прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Ипотечные каникулы. Льготный период по статье 6.1-1 закона № 353-ФЗ можно получить и по нецелевому кредиту, если он обеспечен ипотекой единственного жилья, размер кредита не больше лимита (15 млн ₽, пока правительство не установит иной) и есть трудная ситуация из закона. Срок — до шести месяцев, при рождении второго и следующих детей — до 18. Варианты кредитов собраны на витрине кредитов под залог недвижимости.
Кто вправе выдавать такие кредиты
Профессионально выдавать потребительские займы могут кредитные организации и некредитные финансовые организации в случаях, определённых законами об их деятельности (ст. 4 закона № 353-ФЗ). Микрофинансовая организация не вправе выдавать человеку заём на личные цели под залог жилья, доли в нём или прав по договору долевого участия (п. 11 ч. 1 ст. 12 закона № 151-ФЗ). Исключение — микрокредитные компании, которые полностью принадлежат региону и отвечают требованиям статьи 9.2 того же закона.
| Вид | Цель | Кто выдаёт | Вычет по процентам | Главный риск |
|---|---|---|---|---|
| Ипотека | Покупка или строительство жилья | Банк или другой профессиональный кредитор | Есть, по целевому кредиту на жильё | Взыскание на купленное жильё |
| Кредит под залог квартиры | Любая | Банк или другой профессиональный кредитор | Нет: кредит нецелевой | Взыскание на имеющееся жильё, в том числе единственное |
| Заём в МФО под залог квартиры | Личные нужды | МФО не вправе, кроме компаний региона по ст. 9.2 | Нет | Предложение — повод проверить, кто кредитор |
Признаки опасных схем
Банк России в обзоре за первое полугодие 2026 года пишет, что выявляет всё больше частных лиц и предпринимателей, которые постоянно выдают займы под залог квартир. По данным регулятора, таким кредиторам важно не получить проценты, а быстрее истребовать залог через суд и продать квартиру по заниженной цене при малейшей просрочке; на аукционах такие залоги чаще выкупают аффилированные с кредитором лица. Ещё одна схема — «возвратный лизинг»: квартиру продают по заниженной цене и одновременно берут её в лизинг.
Насторожиться стоит, если:
- кредитор — частное лицо или компания, которой нет в реестрах Банка России;
- «МФО» предлагает заём под залог квартиры;
- вместо договоров займа и ипотеки предлагают подписать договор купли-продажи, дарения или отступного.
«Финансовая культура» советует не подписывать договоры, которые разрешают продать заложенное имущество без решения суда: отступное, купли-продажи или дарения.
Частые вопросы
Можно ли заложить единственную квартиру? Да. Защита единственного жилья от взыскания не действует, если оно в ипотеке, поэтому при серьёзной просрочке квартиру могут продать с торгов.
Нужно ли согласие супруга, если квартира оформлена на меня? Если квартира — общее имущество супругов, нужно нотариальное согласие второго супруга. Без него сделку можно оспорить в течение года.
Дадут ли вычет по процентам, если деньги потрачены на ремонт? Вычет по процентам Налоговый кодекс связывает с целевыми кредитами на строительство или покупку жилья. Нецелевой кредит под залог квартиры под это условие не подходит.
Может ли банк забрать квартиру без суда? Только если условие о внесудебном взыскании есть в договоре об ипотеке или закладной. Даже тогда это нельзя сделать, пока долг меньше 5 % оценки и просрочка меньше трёх месяцев.